Caso Irreal
Ocean
paradise
La empresa constru minecraft S.A planea
invertir en unos condominios de los cuales se espera obtener $250000000 por su
alquiler. Estos condominios tienen un costo de construcción de $1000000000 con
una vida útil de 30 años, el cual se cancelará con un solo pago. También se
requiere de una mueblería el cual se costea por $3000000 con una vida útil de 5
años. Ambos activos sin valor de rescate. Este condominio se construye en un
terreno de costo de $10500000.
El condominio tiene una depreciación
en línea recta y la mueblería se desprecia por el método de suma de dígitos.
En el proyecto se estima que se
tendrán unos costos fijos de $5500000 al año
Para el proyecto se requiere de un capital de trabajo
de $10000000, y la vida económica del proyecto es de 5 años. Al finalizar el
proyecto se estima que el condominio tendrá un valor en el mercado de
$750000000. La
tasa de impuestos es del 30% y la tasa promedio requerida por los
inversionistas es del 20%.
| Inversión inicial: | Costo capital K = | 20,0% | ||
| Mueblería | -3.000.000 | |||
| Apartamento | -1.000.000.000 | |||
| Terreno | -10.500.000 | |||
| Capital de trabajo | -10.000.000 | |||
| -1.023.500.000 |
| Flujos netos | Año 0 | Año 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Ventas de alquiler | 250.000.000 | 250.000.000 | 250.000.000 | 250.000.000 | 250.000.000 | ||
| Costos fijos | -5500000 | -5500000 | -5500000 | -5500000 | -5500000 | ||
| Depreciación del mueblería | -3.500.000 | -2.800.000 | -2.100.000 | -1.400.000 | -700.000 | ||
| Depreciación del Apartamento | -33.333.333 | -33.333.333 | -33.333.333 | -33.333.333 | -33.333.333 | ||
| Util.antes impto. | 207.666.667 | 208.366.666,67 | 209.066.667 | 209.766.667 | 210.466.667 | ||
| Impto. 30% | 62.300.000 | 62.510.000 | 62.720.000 | 62.930.000 | 63.140.000 | ||
| Utilidad neta | 145.366.667 | 145.856.667 | 146.346.667 | 146.836.667 | 147.326.667 | ||
| Más Depreciación | 36.833.333 | 36.133.333 | 35.433.333 | 34.733.333 | 34.033.333 | ||
| Flujo de operación | 182.200.000 | 181.990.000 | 181.780.000 | 181.570.000 | 181.360.000 | ||
| Valor rescate del Apartamento | 775.000.000 | ||||||
| Recuper. capital trab. | 10.000.000 | ||||||
| Valor de rescate del terreno | 10.500.000 | ||||||
| Flujo neto | -1.023.500.000 | 182.200.000 | 181.990.000 | 181.780.000 | 181.570.000 | 976.860.000 | |
| Acumulado de FD | -841.300.000 | -659.310.000 | -477.530.000 | -295.960.000 | 680.900.000 | ||
| % de recuperación de Inv.inicial | -82% | -64% | -47% | -29% | 67% |
| Valor | Vida útil | Dep | Valor libros | |
| Apartamentos | 1.000.000.000 | 30 | 166.666.667 | 833.333.333 |
| Mueblería | 3.000.000 | 5 | 10.500.000 | -7.500.000 |
| Terreno | 10.500.000 | 10.500.000 | ||
| Apartamento | ||||
| VM | 750.000.000 | |||
| VL | -833.333.333 | |||
| Ganacia o perdida | -83.333.333 | |||
| Ímp | 25.000.000 | |||
| VL | 833.333.333 | |||
| CO | 775.000.000 | |||
| VAN | (159.947.145) | |||||
| TIR | 14,42426% | |||||
| PR | 4,302970743 |
Debido
a que el VAN fue menor que 0 y por consiguiente el TIR fue menor al costo de
capital se dice que el proyecto no va a hacer factible, por lo que se
recomienda usar materiales más baratos para que los condominios sean más
baratos y que se cobre más por el alquiler.
